國泰君安任澤平認(rèn)為，與過去比，中國本輪房價大漲有五點(diǎn)不同：
1)漲速快；2)脫離基本面。本輪房價大幅上漲背景是經(jīng)濟(jì)增速大降，人口增速和城鎮(zhèn)化明顯放緩；3)貨幣超發(fā)， M2與名義GDP增速的裂口不斷擴(kuò)大，杠桿明顯上升，先后推升股市、房市泡沫和滯脹預(yù)期；4)區(qū)域分化明顯。一線城市大漲，三四線持平或下跌；5)政策刺激，每一項(xiàng)重要政策后一線城市房價都出現(xiàn)了拐點(diǎn)性變化?！?121”降息后，止跌回升，“330新政”后，加速上漲但隨后回落，“930新政”后再次加速上漲。2016年2月2日首付比例下調(diào)和2月19日契稅和營業(yè)稅調(diào)整后，房價在春節(jié)后跳漲。
與日本1991年前后房地產(chǎn)大泡沫比：1)漲速快，1987-1990年間，日本六大城市房價年均增速24.6%，遠(yuǎn)超1986年前均值；2)脫離基本面，廣場協(xié)議后日本出口大降，實(shí)體困難，經(jīng)濟(jì)增速低于1986年前的均值；3)貨幣超發(fā)，從1986年開始，日本M2增速明顯加快，利率大降；4)區(qū)域分化明顯，1986-1991年間日本六大城市房價大漲，中小城市房價漲幅很?。?)政策刺激。1991年前，貨幣寬松催生了泡沫，隨后貨幣收緊又刺破了泡沫。6)當(dāng)前中國房市和日本1974年前后日本的那輪泡沫也有相同點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)有望中速增長、城鎮(zhèn)化還有一定空間等，如果調(diào)控得當(dāng)，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。
與2015年股市大泡沫比：1)“水牛”，貨幣超發(fā)未流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)；2)“政策牛”，“刺激?！保?014年以來不斷出臺刺激房地產(chǎn)政策；3)“杠桿?！?，鼓勵居民加杠桿，測算表明，居民加杠桿大多是“場內(nèi)”的，全國房貸“場外配資”金額在500-800億元左右，撬動的房地產(chǎn)成交額按照保守的5倍計(jì)算，杠桿成交金額超2500億元。房地產(chǎn)杠桿總體低于發(fā)達(dá)國家。4)“瘋牛”，脫離基本面加速上漲。
房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)：地產(chǎn)泡沫過高將降低一國實(shí)體經(jīng)濟(jì)競爭力，地產(chǎn)泡沫崩潰將引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)。中國房地產(chǎn)體量大(超200萬億，遠(yuǎn)超股市和債市)，投資占比高(房地產(chǎn)鏈上相關(guān)投資占固投約50%)，杠桿高(房地產(chǎn)貸款21萬億).
任澤平認(rèn)為，當(dāng)前中國房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中國股市大泡沫有很多相似之處，同時也具備1974年日本房市的很多特征和消化空間。住宅投資已告別高增長時代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征，避免貨幣超發(fā)引發(fā)資產(chǎn)價格脫離人口、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增速等基本面的泡沫風(fēng)險。泡沫吹大了最終是要破的，誰也脫離不了地心引力。
來源：東方財(cái)富網(wǎng)（http://finance.eastmoney.com/news/1359,20160316604871512.html）
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