為了提升銷量，房地產(chǎn)公司往往會(huì)采取各種促銷方式，例如買房送汽車等。實(shí)務(wù)中，不同銷售方式下的財(cái)稅處理完全不同，本文歸納了兩種方式并進(jìn)行對(duì)比分析。
方式一：買房送車方式
只要買房就送價(jià)值5萬元的電動(dòng)汽車，這種方式下企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？
1、增值稅
根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條視同銷售處理第八款規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。
筆者認(rèn)為，買房送汽車并不是無償贈(zèng)送，是基于銷售基礎(chǔ)之上的，開發(fā)商房?jī)r(jià)里已包含車價(jià)，是降房?jī)r(jià)的一種特殊處理方式，同時(shí)業(yè)主獲贈(zèng)汽車是以支付房子對(duì)價(jià)為前提的，所以買房送車增值稅不做視同銷售處理。
2、所得稅
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。房地產(chǎn)公司贈(zèng)送的汽車屬于外購(gòu)商品，并不是本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品，買房送汽車不是組合銷售，不需要按公允價(jià)值按比例分?jǐn)偡謩e確認(rèn)銷售額。贈(zèng)送汽車是企業(yè)為促銷產(chǎn)品而發(fā)生的促銷活動(dòng)費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用處理。
3、個(gè)人所得稅
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕50號(hào)）規(guī)定，企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，不征收個(gè)人所得稅。
案例中，贈(zèng)送汽車是以購(gòu)房為前提，購(gòu)房的同時(shí)贈(zèng)與汽車，符合文件規(guī)定，不征收個(gè)人所得稅。
4、賬務(wù)處理（單位：元）
房地產(chǎn)企業(yè)取得4S店發(fā)票，計(jì)入銷售費(fèi)用處理：
借：銷售費(fèi)用——促銷費(fèi) 44247.79
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）5752.21
貸：銀行存款 50000
5、業(yè)主如何辦理車輛過戶手續(xù)
因汽車銷售4S店已將發(fā)票開給房地產(chǎn)公司，業(yè)主只能和開發(fā)商簽訂二手車過戶合同（價(jià)款極低），到二手車市場(chǎng)開具二手車銷售發(fā)票，辦理車輛過戶即可。
方式二：抽獎(jiǎng)中獎(jiǎng)方式
在購(gòu)房業(yè)主中進(jìn)行抽獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)客戶將獲取一輛價(jià)值10萬元小汽車一輛，這種銷售方式，如何進(jìn)行財(cái)稅處理呢?
1、增值稅
根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。應(yīng)作視同銷售處理。
因此，地產(chǎn)公司采取隨機(jī)抽獎(jiǎng)方式贈(zèng)送汽車，和售房無必然聯(lián)系，屬于無償贈(zèng)送，應(yīng)視同銷售繳納增值稅。
2、所得稅
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。其中包括用于市場(chǎng)推廣或銷售。
方案二中，在成交業(yè)主中進(jìn)行隨機(jī)抽獎(jiǎng)贈(zèng)送汽車，用途為市場(chǎng)推廣，為吸引更多的客戶來促進(jìn)銷售，屬于上述文件規(guī)定情形，應(yīng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。汽車視同銷售價(jià)值應(yīng)為公允價(jià)值，由于采購(gòu)到贈(zèng)送時(shí)間一般較短，時(shí)間間隔在1年之內(nèi)，所以視同銷售公允價(jià)可按買價(jià)計(jì)算，就是平進(jìn)平出，并不產(chǎn)生所得稅稅負(fù)。
3、個(gè)人所得稅
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)）第三條規(guī)定，企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品（包括網(wǎng)絡(luò)紅包），以及企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，個(gè)人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
本例中，地產(chǎn)公司采用在購(gòu)房客戶中隨機(jī)抽獎(jiǎng)方式贈(zèng)送汽車，符合文件規(guī)定，應(yīng)按偶然所得代扣代繳個(gè)人所得稅，金額為贈(zèng)送汽車價(jià)值10萬元的20%，即2萬元。
4、賬務(wù)處理（單位：元）
1）買汽車時(shí)
借：庫(kù)存商品——汽車 88495.58
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）11504.42
貸：銀行存款 100000
2）贈(zèng)送時(shí)
借：銷售費(fèi)用——促銷費(fèi) 100000
貸：庫(kù)存商品——汽車 88495.58
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）11504.42
3）繳納個(gè)稅
①業(yè)主承擔(dān)個(gè)稅，收到業(yè)主的稅金：
借：銀行存款 20000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——代扣代繳個(gè)人所得稅 20000
代繳個(gè)稅：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——代扣代繳個(gè)人所得稅 20000
貸：銀行存款 20000
②地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)個(gè)稅
借：營(yíng)業(yè)外支出——承擔(dān)業(yè)主個(gè)稅 20000
貸:：應(yīng)交稅費(fèi)——代扣代繳個(gè)人所得稅 20000
繳納個(gè)稅：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——代扣代繳個(gè)人所得稅 20000
貸：銀行存款 20000
注意：地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)業(yè)主個(gè)稅，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，屬于地產(chǎn)業(yè)的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的支出，企業(yè)所得稅稅前不允許扣除，年終匯算清繳時(shí)要作納稅調(diào)增處理。
5、車輛過戶辦理
開發(fā)企業(yè)給業(yè)主開具普通發(fā)票或?qū)Ｓ冒l(fā)票，簽訂二手車買賣協(xié)議，業(yè)主到二手車市場(chǎng)再開具二手車銷售發(fā)票，用于辦理車輛過戶。
小結(jié)：通過以上分析，若買房即送汽車，不屬于增值稅與所得稅視同銷售范圍，地產(chǎn)企業(yè)也無需代扣業(yè)主個(gè)稅。若通過抽獎(jiǎng)方式在成交業(yè)主中進(jìn)行隨機(jī)贈(zèng)送，所得稅與增值稅都應(yīng)視同銷售，由于可以采取平價(jià)方式視同銷售，并未增加稅負(fù)，若隨機(jī)贈(zèng)送，客戶需要按偶然所得繳納個(gè)人所得稅。在成交客戶中抽獎(jiǎng)送汽車，客戶應(yīng)繳納20%個(gè)稅，感覺并不是太劃算，或客戶并不想要此品牌汽車，或嫌過戶手續(xù)麻煩，或嫌是個(gè)“二手車”……
那么，有沒有讓客戶感覺更實(shí)惠的辦法呢？仍以方案二分析，是否可以將中獎(jiǎng)汽車的10萬元減去個(gè)稅2萬元，直接在房?jī)r(jià)里優(yōu)惠8萬元？這樣一來，業(yè)主既可以少繳納契稅，開發(fā)商也可少繳納各項(xiàng)稅金。如此一來，對(duì)雙方都有利處。
作者：鄒文芝
來源：財(cái)稅聚焦
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