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Tax100 稅百

標(biāo)題: 土地增值稅清算時(shí)，哪些費(fèi)用不得扣除? [打印本頁(yè)]

作者: 子寧 時(shí)間: 2020-9-22 00:26
標(biāo)題: 土地增值稅清算時(shí)，哪些費(fèi)用不得扣除?
土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)稅收繳納中，應(yīng)該說(shuō)是最復(fù)雜的一個(gè)稅種，其計(jì)算方式較為復(fù)雜，而且時(shí)間跨度長(zhǎng)，各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支名目較多，會(huì)計(jì)核算要求較全面，因此，稍不注意就有可能會(huì)出錯(cuò)。

那么，土地增值稅清算時(shí)，哪些成本、費(fèi)用項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除呢?

一、暫扣的工程質(zhì)量保證金，未取得發(fā)票，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

二、土地逾期開(kāi)發(fā)，繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置一年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費(fèi)。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，按省、自治區(qū)，直轄市的規(guī)定征收土地閑置費(fèi)。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，不得扣除。

三、利息上浮幅度超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第三條(一)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所支付的利息，超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，不得扣除。

四、超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用，如果包含有逾期的貸款利息和加罰的利息，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，不得扣除。

五、實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用，未取得有效憑證，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第四條第(一)項(xiàng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

六、企業(yè)預(yù)提的成本費(fèi)用，除另有規(guī)定外，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第二十一條規(guī)定：

1、在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

2、扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

七、除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用，超過(guò)土地及開(kāi)發(fā)建設(shè)成本5%的部份，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)，除利息支出外其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，超過(guò)部分，不得扣除。

八、與清算項(xiàng)目無(wú)關(guān)的成本費(fèi)用，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。否則，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，不得扣除。

九、不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

十、因企業(yè)原因發(fā)生的納稅評(píng)估費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得許扣除。
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第十二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

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