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標題: 濟南市人民政府辦公廳 濟政辦發(fā)〔2020〕20號 濟南市人民政府辦公廳關于印發(fā)濟南市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）的通知 [打印本頁]
作者: 山東政策君 時間: 2020-8-23 10:56
標題: 國家稅務總局山東省稅務局 國家稅務總局山東省稅務局通告2020年第7號 國家稅務總局山東省稅務局關于個體工商戶自行申報納稅（繳費）的通告
濟南市人民政府辦公廳
濟南市人民政府辦公廳關于印發(fā)濟南市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）的通知
濟政辦發(fā)〔2020〕20號
濟南市人民政府辦公廳關于印發(fā)濟南市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）的通知
濟政辦發(fā)〔2020〕20號
全文有效
2020.8.15
各區(qū)縣人民政府，市政府各部門（單位）：
《濟南市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）》已經市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。
濟南市人民政府辦公廳
2020年8月15日
（此件公開發(fā)布）
濟南市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）
第一章總則
第一條為進一步規(guī)范我市建設用地使用權二級市場秩序，加強市場管理，優(yōu)化土地資源配置，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《不動產登記暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)定以及《山東省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號）要求，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于我市各區(qū)縣（含濟南高新區(qū)、市南部山區(qū)、濟南新舊動能轉換先行區(qū)、萊蕪高新區(qū)，下同）建設用地使用權轉讓、出租、抵押及其管理。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三條建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易等情況，具體包括凈地交易、在建工程交易、土地連同地上物整體交易。涉及房地產交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發(fā)經營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。
已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本辦法執(zhí)行。
第四條充分尊重權利人意愿，保障市場主體合法權益，實現(xiàn)各類市場主體按照市場規(guī)則和市場價格依法平等交易建設用地使用權。
第五條在現(xiàn)有不動產登記機構設置交易事項辦理窗口，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場交易平臺，統(tǒng)一管理全市土地二級市場交易。區(qū)縣自然資源主管部門利用土地二級市場交易平臺對投資額度是否達到25%、交易價格是否比標定地價低20%等事項實施審查。
第六條建立“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可利用土地二級市場交易平臺發(fā)布和獲取市場信息，自行協(xié)商交易或者委托土地二級市場交易平臺公開交易，達成一致后簽訂合同并辦理不動產登記手續(xù)。
第七條交易雙方應當簽訂統(tǒng)一交易合同。市自然資源和規(guī)劃部門負責制定建設用地使用權轉讓、出租、抵押合同示范文本。示范合同未盡事宜可簽訂補充協(xié)議，不得違反法律法規(guī)規(guī)定、土地出讓合同約定或者劃撥決定書規(guī)定。
第二章建設用地使用權轉讓
第八條本辦法所稱建設用地使用權轉讓，是指土地使用權人將其依法取得的建設用地使用權再轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權一并轉移。涉及房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規(guī)規(guī)定辦理房地產轉讓相關手續(xù)。
第九條以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，原出讓合同和登記文件中載明的權利與義務隨之轉移。轉讓后建設用地使用年限為原出讓年限減去已使用年限后的剩余年限。
第十條以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，在使用年期內參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規(guī)定執(zhí)行。轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或者直接變更為出讓方式。
第十一條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準。土地用途符合《劃撥用地目錄》以及有關規(guī)劃要求的，不再補繳土地出讓價款，市、區(qū)縣政府授權自然資源主管部門按照轉移登記辦理；土地用途不符合《劃撥用地目錄》要求的，在符合規(guī)劃的前提下，經市、區(qū)縣政府批準后，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款，自然資源主管部門為其辦理土地出讓手續(xù)和不動產登記；不符合規(guī)劃的，原則上由自然資源主管部門依法收回建設用地使用權。
第十二條有下列情形的，建設用地使用權不得轉讓：
（一）以出讓方式取得的建設用地使用權，未按出讓合同約定支付全部土地出讓金或者未取得不動產權證書的；
（二）未按照出讓合同約定投資開發(fā)，屬于房屋建設工程，未完成開發(fā)投資總額25%以上的，或者屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的；
（三）司法和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制轉讓的；
（四）權屬有爭議的；
（五）依法收回建設用地使用權的；
（六）共有建設用地使用權，未經其他共有人同意的；
（七）抵押存續(xù)期間，未經抵押權人同意的（受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外）；
（八）已依法確認為違法用地或地上建筑物、附著物存在違法情形的；
（九）法律法規(guī)禁止轉讓的其他情形。
第十三條宗地一經確定，不得隨意調整。確需分割、合并或調整邊界的，應經自然資源主管部門同意后，按照法定程序辦理。宗地分割、合并后應具備獨立分宗條件，滿足規(guī)劃審批、消防安全、市政配套等要求。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。
第十四條建設用地使用權交易價格比標定地價低20%以上的，市、區(qū)縣政府可行使優(yōu)先購買權，收購后納入政府土地儲備，保障市場平穩(wěn)發(fā)展。
建設用地使用權按份共有人轉讓其享有的共有建設用地使用權份額時，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。建設用地使用權人轉讓已出租的建設用地使用權時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。
第十五條新型產業(yè)發(fā)展用地、標準廠房轉讓參照相關規(guī)定執(zhí)行。
第三章建設用地使用權出租
第十六條本辦法所稱建設用地使用權出租，是指土地使用權人作為出租人將建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第十七條建設用地使用權出租的，出租人與承租人應簽訂建設用地使用權出租合同，出租期限不得超過建設用地使用權剩余年限，且最高不得超過20年。
第十八條以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規(guī)規(guī)定和有償使用合同相關約定。
第十九條以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，出租人應按照有關規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。建設用地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。出租人依法申報并繳納相關收益的，不再單獨辦理劃撥建設用地使用權出租批準手續(xù)。
第二十條有下列情形的，建設用地使用權不得出租：
（一）未按出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；
（二）司法和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制出租的；
（三）建設用地地上建筑物或其他附著物屬于違法建設或存在安全隱患的；
（四）法律法規(guī)禁止出租的其他情形。
第四章建設用地使用權抵押
第二十一條本辦法所稱建設用地使用權抵押，是指土地使用權人將其依法取得的建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法就該抵押物優(yōu)先受償。
第二十二條以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可用于抵押。所擔保債務履行期限不得超過建設用地使用權剩余年限。
第二十三條以劃撥方式取得的建設用地使用權可依法依規(guī)設定抵押權，劃撥建設用地抵押權實現(xiàn)時債權人應優(yōu)先繳納土地出讓收入。
第二十四條不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領域企業(yè)以有償方式取得的建設用地使用權可用于抵押。抵押雙方須承諾抵押權實現(xiàn)后不改變原不動產用途并保障原有經營活動持續(xù)穩(wěn)定。
第二十五條不得對部分宗地實施建設用地使用權抵押。
第二十六條自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續(xù)。涉及企業(yè)之間債權債務合同的，須符合法律法規(guī)規(guī)定。
第五章監(jiān)管責任
第二十七條建立人民法院、財政、住房城鄉(xiāng)建設、國資、地方金融監(jiān)管、行政審批服務、稅務等部門信息共享和執(zhí)行聯(lián)動機制。人民法院對以劃撥方式取得的建設用地使用權實施司法處置前，應當征求自然資源主管部門意見，自然資源主管部門應當提出具體處置意見反饋人民法院，人民法院根據(jù)處置意見依法辦理。對以劃撥方式取得的建設用地使用權實施司法處置，證載用途與規(guī)劃用途一致的，受讓方需按要求補辦出讓手續(xù)；證載用途與規(guī)劃用途不一致的，可先行按證載用途處置，后續(xù)根據(jù)規(guī)劃與收儲計劃收回土地，按照新規(guī)劃用途依法實施供地。司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。
有關部門（單位）國有資產處置涉及以劃撥方式取得的建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。
建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產轉讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設部門與自然資源主管部門應當加強協(xié)作，確保工作有序銜接。
第二十八條強化交易事中事后監(jiān)管，對違反有關法律法規(guī)規(guī)定或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關手續(xù)。對涉及簽訂監(jiān)管協(xié)議或享受優(yōu)惠政策的工業(yè)、商業(yè)用地交易，區(qū)縣政府和相關園區(qū)管委會應加大監(jiān)管力度，對違約情況依法依規(guī)處置。
第二十九條健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，強化一、二級市場聯(lián)動。嚴格落實公示地價體系，定期更新和發(fā)布基準地價和標定地價，完善土地二級市場價格形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止交易價格異常波動。
第三十條對交易活動中提供咨詢、估價、經紀等服務的中介組織進一步加強管理，引導其公平競爭、誠信經營。中介機構以不正當手段謀取私利、提供虛假信息、出具虛假報告、惡意干擾市場等按一般程序受到行政處罰的，應納入公共信用信息平臺向社會公開。
第六章附則
第三十一條本辦法自2020年8月15日起施行，有效期2年。
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