因“租房三法”受到重大打擊的韓國房產(chǎn)市場又將面臨房產(chǎn)“增稅四法”的風暴，韓國國會法制司法委員會8月3日表決通過《綜合房產(chǎn)稅法》《所得稅法》《地方稅法》《法人稅法》修正案。
法制司法委員會表決通過的房產(chǎn)“增稅四法”意在大幅提高多套房產(chǎn)持有者以及一套房子持有者的納稅壓力。購買房產(chǎn)(契稅)、持有房產(chǎn)(綜合房產(chǎn)稅)、出售房產(chǎn)(轉(zhuǎn)讓所得稅)等在買賣房產(chǎn)的環(huán)節(jié)上所有稅率都將上升。無論是多套房產(chǎn)持有者或法人公司，還是單套房產(chǎn)持有者，都無法避免“增稅風暴”的影響。從政府去年年末發(fā)布的12·16房產(chǎn)新政，到上月發(fā)布的7·10新政，都以法律形式反映到修正案中。
《綜合不動產(chǎn)稅》修正案：擁有3套以上或在調(diào)控地區(qū)擁有2套以上住房者將最高被征收6%的綜合不動產(chǎn)稅
根據(jù)修正后的《綜合房產(chǎn)稅法》，三套以上房產(chǎn)的持有者，或在重點調(diào)控地區(qū)擁有兩套住宅的業(yè)主，需繳納的綜合房產(chǎn)稅率將從現(xiàn)行的0.6%-3.2%上調(diào)至1.2%-6%；一套房產(chǎn)持有者或在非重點調(diào)控地區(qū)擁有兩套住宅的業(yè)主，需繳納的綜合房產(chǎn)稅率從現(xiàn)行的0.5%-2.7%上升至0.6%-3%；法人公司名下房產(chǎn)需繳納的綜合房產(chǎn)稅統(tǒng)一按照最高稅率6%。向重點調(diào)控地區(qū)兩套房產(chǎn)持有者增稅的上限(稅負上限)從200%上調(diào)至300%；向法人公司的增稅不設(shè)上限，并取消針對法人公司名下房產(chǎn)的6億韓元規(guī)?？鄱悆?yōu)惠。
此外，公示地價的市價反映比率(現(xiàn)實化率)和公平市場價格比率也將分階段上調(diào)。因此，無論是一套房或多套房持有者還是法人公司，實際感受到的綜合房產(chǎn)稅上調(diào)幅度會更大。
《所得稅法》修正案：規(guī)定上調(diào)對購房未滿2年者、調(diào)控地區(qū)多套房持有者的增值稅
同時提交國會全體會議審議的《所得稅法》修正案規(guī)定：轉(zhuǎn)讓持有時間不滿1年的住宅時，稅率從40%大幅上調(diào)至70%；轉(zhuǎn)讓持有1年以上但不滿2年的住宅時，稅率從基本稅率標準(6%-42%)上調(diào)至60%；向重點調(diào)控地區(qū)多套房產(chǎn)擁有者征收的附加稅率分別從10個百分點(二套住宅)、20個百分點(三套及以上住宅)上調(diào)至20個百分點和30個百分點。這意味著，買賣房產(chǎn)時獲得的差價收益中，最高需繳納72%的所得稅。在轉(zhuǎn)讓稅方面，決定是否征收重稅的房產(chǎn)數(shù)量標準還包括重建項目的入住權(quán)和預售權(quán)。
《綜合房產(chǎn)稅法》和《所得稅法》修正案將于明年6月起實施，其中關(guān)于上調(diào)契稅比例的規(guī)定生效日期追溯到“7·10房產(chǎn)新政”發(fā)布之日，效力可波及7月11日以后新簽訂的購房協(xié)議。
《地方稅法》修正案：獲贈調(diào)控地區(qū)價值3億韓元以上的房產(chǎn)時適用的購置稅率最高上調(diào)至12%
當天表決通過的《地方稅法》修正案規(guī)定，在重點調(diào)控地區(qū)兩套房持有者房屋購置稅稅率將從現(xiàn)行的1%-3%上調(diào)至8%，三套房持有房屋購置稅稅率將從現(xiàn)行的4%上調(diào)至12%，遠高于當前根據(jù)住宅價格和房產(chǎn)數(shù)量制定的1%-4%契稅比例。
該修正案將從本月11日起施行。但韓政府考慮到住房合同、余額處理通常需要幾個月的時間，因此制定了例外條款。條款規(guī)定，7月10日前完成購房合同簽訂的情況，仍適用原稅率，但需在8月10日前完成登記申報。
7月31日實施的“全租、月租租金上限制度”和“續(xù)約權(quán)制度”撼動了韓國的租房市場。最新通過的房產(chǎn)“增稅四法”預計還將顛覆整個韓國房產(chǎn)買賣市場。很多專家預計，在短期內(nèi)，市場上的房源將大幅減少，從中長期來看，韓國將出現(xiàn)住宅供應(yīng)和投資雙重停滯的現(xiàn)象。淑明女子大學教授申世敦(音)表示，“修正這些法案的初衷是迫使多套房子持有者出售多余房產(chǎn)，但這一制度可能會導致凍結(jié)房產(chǎn)市場的后果，效果將適得其反”，“多套房產(chǎn)持有者可能會像盧武鉉政府時期一樣選擇按兵不動”。
租房三法和增稅政策的負面影響不僅波及房東，還會對無房及租房一族造成全方位影響。這些法律實施后，韓國“全租房”將加速向“月租房“轉(zhuǎn)變，迎來全租房的末日。明知大學房產(chǎn)系教授權(quán)大中(音)表示，“如果持有稅和交易稅上升，越來越多的房東會選擇把全組向月租轉(zhuǎn)型和提高租金，以彌補損失”，“租房法和房產(chǎn)增稅政策實施后，全租短缺的現(xiàn)象會更加嚴重”。
租房三法修正案的內(nèi)容主要包含兩大核心內(nèi)容：1. 更新租房合同時，租金增幅限制在5%以內(nèi)；2. 租房合同延期后，租戶還可以延期一次，即最長可以保障4年的租房期限。雖然修正的內(nèi)容非常的重要，但光看上面的兩句話很難體會到重大的改變。
為了更好的了解變更的內(nèi)容，首先介紹一下變更之前的內(nèi)容。按照以前的規(guī)定，租房合同快要到期時，只要房東和租戶沒有提出更新或終止合同(不續(xù)約)，就能自動延長2年的期限。但是自動延長的期限快到期時，如果房東在到期之前提出不再續(xù)約，租戶必須要離開該租房。而且以前在租房合同快要到期時，房東為了拿到更多的租金會提出租金的上漲。由于上漲幅度沒有上限，租戶要么無奈接受上漲的租金，要么搬家到更便宜的地方。
但是現(xiàn)在開始，租戶的租房權(quán)利得到了加強。根據(jù)新的法律規(guī)定，租房合同自動延長2年后，租戶還可以向房東要求續(xù)約一次(簡稱‘續(xù)約權(quán)’)。此時，房東如果不是本人或直系親屬居住，或者閑置房子的情況之外，不能拒絕租戶要求的續(xù)約請求。也就是說，租戶的租房合同期限，由原來的“+2年”保障到“+4年”。但租戶的續(xù)約請求權(quán)只能使用一次，租房合同延長了一次之后，快要到期時房東有權(quán)提出不再續(xù)約。
另外就是租金上漲的內(nèi)容。以前在更新租房合同時，只要房東和租戶達成一致，可以隨意上漲租金(包括月租金、全稅金)。但從今天開始，就算房東和租戶達成了一致，租金上漲的幅度不能超過5%。而且該規(guī)定也適用于已經(jīng)簽訂租房合同的租戶，并不僅僅適用在今天開始租房的租戶。5%的租金上漲幅度只是法律規(guī)定的上限，收入水平較低的地方城市，會根據(jù)該地區(qū)的經(jīng)濟狀況，將月租金的上漲幅度鎖定為2～3%。
關(guān)于本次的新規(guī)定，很多人或許會有疑問：“為了租戶使用續(xù)約權(quán)，房東謊稱自住后，攆走租戶再把房子租給第三人怎么辦？“根據(jù)新的法律規(guī)定，租戶的續(xù)約權(quán)得到法律的保障。只有房東自住，或讓直系親屬居住，或者閑置房屋不對外租賃時，才能無視掉租戶的續(xù)約權(quán)，不再續(xù)約租房。但謊稱上述的情況拒絕租戶的續(xù)約權(quán)后，把房子租給第三者時，原來的租戶有權(quán)向房東提起損害賠償。
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