Tax100 稅百
標(biāo)題: 遵義市地方稅務(wù)局 遵義市地方稅務(wù)局關(guān)于遵義市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理辦法 [打印本頁]
作者: 貴州政策君 時間: 2020-8-5 13:05
標(biāo)題: 遵義市地方稅務(wù)局 遵義市地方稅務(wù)局關(guān)于遵義市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理辦法
遵義市地方稅務(wù)局
遵義市地方稅務(wù)局關(guān)于遵義市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理辦法
遵義市地方稅務(wù)局關(guān)于遵義市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理辦法
全文有效
2006-12-04
第一章 總 則
第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理，減少稅收流失、堵塞稅收漏洞,實現(xiàn)依法治稅,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及其他有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱房開企業(yè)），是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋等不動產(chǎn)的投資建設(shè)，并且銷售開發(fā)產(chǎn)品或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位
第二章 稅務(wù)登記
第三條凡在我市工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證照和資料，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依法辦理稅務(wù)登記。并自扣繳義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)，申報辦理扣繳稅款登記。
第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）從事開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)在外出經(jīng)營前，向機(jī)構(gòu)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》并在注冊地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營前，持稅務(wù)登記證副本和《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，向當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)報驗登記。在外出經(jīng)營地連續(xù)12月內(nèi)累計超過180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿30日內(nèi)，在經(jīng)營地辦理稅務(wù)登記。
第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容發(fā)生變化，應(yīng)自登記內(nèi)容發(fā)生變化之日起30日內(nèi)，向不動產(chǎn)所在地、或建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行項目變更登記。
第六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取稅務(wù)登記證件后，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請領(lǐng)購發(fā)票和專用稅務(wù)收據(jù)?？缈h（市、區(qū)）從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)在領(lǐng)取臨時稅務(wù)登記證件后或憑機(jī)構(gòu)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的證明，向開發(fā)經(jīng)營所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請領(lǐng)購開發(fā)經(jīng)營地發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)。
第三章 營業(yè)稅
第七條在我市境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、個人所得稅、教育費附加等稅（費）。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（以下簡稱“應(yīng)稅勞務(wù)”）應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅，計算公式為：
應(yīng)納營業(yè)稅稅額=營業(yè)額×適用稅率
第九條銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物、構(gòu)筑物、土地附著物所有權(quán)的行為；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指將擁有的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為。有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。
第十條營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收訖營業(yè)收入款項或者索取營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的（包括收取的購房定金），為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
一、一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，為收訖銷售和轉(zhuǎn)讓收入價款或取得索取收入價款憑據(jù)（權(quán)利）的當(dāng)天。
二、以分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，以銷售合同或協(xié)議約定的付款日作為納稅義務(wù)發(fā)生時間，購房者提前付款的，為收到付款的當(dāng)天。
三、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日作為納稅發(fā)生時間，余額的納稅義務(wù)發(fā)生時間為銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳的當(dāng)天。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不動產(chǎn)無償贈送他人的，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下列行為屬于銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：
一、取得的土地使用權(quán)或者不動產(chǎn)抵工程款、貸款等債務(wù)的；
二、不動產(chǎn)用于安置拆遷戶的；
三、將不動產(chǎn)作價為股利分配給股東，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的；
四、將取得的土地使用權(quán)和開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)的。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅；利用自有施工力量，自建建筑物后銷售的，其自建行為視同提供建筑業(yè)勞務(wù)。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已完成土地開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)行施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
第十四條對雖未辦理過戶手續(xù)，但實際已將土地使用權(quán)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給購買方，并向購買方收取了房地產(chǎn)價款或其他經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”或“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位的要求進(jìn)行施工，并向?qū)Ψ筋A(yù)收房款，工程完工后，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
有關(guān)單位和個人出售委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的房屋，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額為向購房者收取的全部價款和價外費用。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)的不動產(chǎn)，其營業(yè)額包括全部價款和價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，如開發(fā)商向購房者收取延期付款利息、有線電視、電話等費用（不包括住房維修基金）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“還本”方式銷售不動產(chǎn)，向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除“還本”支出。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額計征營業(yè)稅。
上款所稱“購置的不動產(chǎn)”、“受讓的土地使用權(quán)”，是指開發(fā)商不參與開發(fā)、建設(shè)，以購買或者交換方式，直接取得所有權(quán)（或使用權(quán)）原屬于其他單位和個人的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)；“購置或受讓原價”是指購買不動產(chǎn)實際支付的價款，取得土地使用權(quán)實際支付的價款，不包括房產(chǎn)、土地使用權(quán)交易過程中繳納的稅費和土地整理費用，并且必須憑發(fā)票等合法有效憑據(jù)才可計算扣除。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贈送不動產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：
一、按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；
二、按企業(yè)近期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格核定；
三、按下列公式核定計稅價格：
銷售額=房地產(chǎn)開發(fā)成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）
其中經(jīng)濟(jì)適用住房成本利潤為10%，非經(jīng)濟(jì)適用住房成本利潤率為15%，營業(yè)稅稅率為5%。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向土地或不動產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅，并按規(guī)定開具稅務(wù)發(fā)票或稅務(wù)收據(jù);提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的在發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅。
第二十條各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不動產(chǎn)和建筑業(yè)營業(yè)稅實行項目管理制度,有條件的地方應(yīng)使用不動產(chǎn)、建筑營業(yè)稅軟件.并將有關(guān)信息傳上級稅務(wù)機(jī)關(guān)，機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)和不動產(chǎn)、建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)要進(jìn)行信息交換以免發(fā)生重復(fù)征稅和漏征漏管。
第二十一條不動產(chǎn)和建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。
（一） 同時符合下列條件的納稅人為自開票納稅人，可以在不動產(chǎn)所在地和建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地自行開具由當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)售給的發(fā)票：
1.依法辦理稅務(wù)登記證；
2.執(zhí)行不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理辦法；
3.按照規(guī)定進(jìn)行不動產(chǎn)和建筑業(yè)工程項目登記；
4.使用滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的信息采集、傳輸、比對要求的開票和申報軟件。
（二） 不符合上述條件的納稅人為代開票納稅人，由其不動產(chǎn)所在地和應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為其代開發(fā)票。代開票納稅人須提供以下資料到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開發(fā)票：
1.完稅憑證；
2.營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件；
3.不動產(chǎn)銷售、建筑勞務(wù)合同或其他有效證明；
4.外出經(jīng)營稅收管理證明（提供異地勞務(wù)時）；
5.中標(biāo)通知書等工程項目證書，對無項目證書的工程項目，納稅人應(yīng)提供書面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等；
6.稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料。
第二十二條各單位應(yīng)創(chuàng)造條件，逐步實現(xiàn)營業(yè)稅納稅人通過電子信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通方式在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的實時監(jiān)控和授權(quán)下自行開票
第二十三條銷售不動產(chǎn)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票的樣式和內(nèi)容由國家稅務(wù)總局統(tǒng)一制定。銷售不動產(chǎn)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票的印制、領(lǐng)購、開具、取得、保管、繳銷均由主稅務(wù)機(jī)關(guān)管理和監(jiān)督。
稅務(wù)機(jī)關(guān)對代開的銷售不動產(chǎn)發(fā)票、建筑業(yè)發(fā)票應(yīng)按建筑工程項目逐戶建立收入臺賬，逐筆登記代開發(fā)票數(shù)量、發(fā)票號碼、開具金額。
第二十四條不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理軟件由國家稅務(wù)總局統(tǒng)一研究開發(fā)、統(tǒng)一部署實施。
第四章 企業(yè)所得稅
第二十五條凡是實行獨立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)就其取得的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得，按有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外從事房地產(chǎn)開發(fā)的，按規(guī)定繳納外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅）
計算公式為：
應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率
應(yīng)納稅所得額=每一納稅年度收入總額-準(zhǔn)予扣除支出項目金額
第二十六條實行核定應(yīng)稅所得率征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；其應(yīng)稅所得率應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營實際在10-20%之間確定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向其實際經(jīng)營管理所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納企業(yè)所得稅。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目不區(qū)分開發(fā)位置，其預(yù)計計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：
1、開發(fā)項目位于遵義市兩城區(qū)及郊區(qū)的，預(yù)計計稅毛利率不得低于15%。
2、開發(fā)項目位于其他各縣、市，預(yù)計計稅毛利率不得低于10％。
第二十七條企業(yè)所得稅按年匯算、分月（季）預(yù)繳，月份或者季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。
第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入總額，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程或勞務(wù)結(jié)算收入、出租房租金收入、視同銷售的收入、商品房售后服務(wù)收入和其他收入等。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向其它經(jīng)營管理所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納企業(yè)所得稅。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按以下原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)：
一、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（三）采取銀行按揭方式或銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：
1、采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)受托方購買三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到委托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
3、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格，于付款之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
4、采取基價（保底價）并實行超過差價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格，于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
第三十一條房地產(chǎn)企業(yè)在下列情況下，應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時，同銷售確認(rèn)收入：
一、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利等。
二、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)。
三、將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者。
四、以開發(fā)產(chǎn)品或自有資產(chǎn)抵償債務(wù)，包括企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品或自有資產(chǎn)直接低償債務(wù)，企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品或自有資產(chǎn)作為抵押向他人借款，逾期不能償還本金，而將抵押品賠付債權(quán)人的。
五、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。
第三十二條代建工程、提供勞務(wù)收入、出租房租金收入的確認(rèn)
一、開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費用。完工進(jìn)度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。
二、開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
三、出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應(yīng)付的租金，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合同、協(xié)議或其他方式約定并實際取得的定金、預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款項，應(yīng)于企業(yè)實際收到定金或預(yù)收款之日確認(rèn)預(yù)售收入的實現(xiàn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)售收入的利潤率不得低于15%（含15%）。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的銷售折扣，如果企業(yè)在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓，且銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，允許稅前扣除，其他方式的各種折扣、折讓一律不能沖減其銷售收入。
第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每一納稅年度準(zhǔn)預(yù)扣除的支出項目包括開發(fā)、經(jīng)營過程中發(fā)生的、與取得收入相關(guān)的成本、費用、稅金和損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以獨立編制“建筑工程預(yù)算書”（包括獨立編制設(shè)計預(yù)算和施工圖預(yù)算）的單位工程為成本核算對象，分別核算建造成本。對支付的屬于多個成本核算對象的開發(fā)費用，應(yīng)按建筑面積等合理的方法在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品建造成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的，已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的建造成本。具體計算公式如下：
可售面積單位工程成本=成本核算對象總建造成本/成本核算對象總可售面積
當(dāng)期可扣除的銷售成本=各成本對象已實現(xiàn)銷售的可售面積之和×可售面積單位工程成本
三、開發(fā)產(chǎn)品建造成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用、借款費用及其他費用等。
（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。
（二）前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
（三）建筑安裝工程費包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
（五）公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。凡是建成后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的綠地、花園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點、教育設(shè)施及會所等，其相應(yīng)支出不能計入開發(fā)產(chǎn)品建造成本。
（六）開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷、各項臨時設(shè)施攤銷等。
各項臨時設(shè)施攤銷是指現(xiàn)場臨時作業(yè)棚、材料庫、辦公室、臨時性簡易周轉(zhuǎn)房，以及臨時搭建的職工宿舍、食堂等臨時性福利設(shè)施，其建造時的實際支出可直接計入成本核算對象，屬于不同成本核算對象的，應(yīng)在各成本核算對象之間進(jìn)行分?jǐn)偂?
（七）借款費用是指為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金，在成本對象完工前發(fā)生的利息等。
第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費、公共配套設(shè)施費應(yīng)以實際支付或上繳數(shù)，按規(guī)定在稅前扣除。屬于成本對象完工前發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象，屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積和分?jǐn)偟牟糠譁?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。
第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列支出，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和范圍扣除。
一、開發(fā)產(chǎn)品銷售之前發(fā)生的裝飾費應(yīng)在當(dāng)期已實現(xiàn)的銷售面積和裝飾工程總面積之間分?jǐn)偅瑢儆诋?dāng)期已實現(xiàn)銷售面積承擔(dān)的部分，允許稅前扣除，剩余的待實現(xiàn)銷售時做稅前扣除。
二、售后維修費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已售開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的維修費，可按實際發(fā)生額進(jìn)行扣除。
三、土地閑置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本，因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。
四、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。
五、折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊，并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租她待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費用。
第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時，下列項目不得扣除：
一、資本性支出、無形資產(chǎn)的受讓開發(fā)支出；
二、因造反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金以及被沒收財物的損失；
三、各項稅收的滯納金、罰金和罰款；
四、國家稅收法規(guī)規(guī)定可提取的準(zhǔn)備金之外的任何形式的準(zhǔn)備金；
五、各種贊助支出；
六、非法支出；
七、自然災(zāi)害或者意外事故損未有賠償?shù)牟糠郑?
八、稅收法規(guī)有具體扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)（比例或金額），實際發(fā)生的費用超過或高于法定范圍和標(biāo)準(zhǔn)的部分；
九、與取得收入無關(guān)的其他各項支出；
十、非法定憑證載名的支出。
第五章 土地增值稅
第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我市境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的，應(yīng)繳納土地增值稅。計算公式為：
應(yīng)納土地增值稅稅額=增值稅×適用稅率
增值額=收入總額-扣除項目金額
第四十條土地增值稅實行30%-60%的四級超額累進(jìn)稅率。
第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向其所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納土地增值稅。
第四十二條納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項目竣工決算后30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)合同、土地受讓合同、建設(shè)項目立項報告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)、稅務(wù)登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表、預(yù)繳土地增值稅完稅憑證及其他有關(guān)資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理土地增值稅稅額的清算。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時，應(yīng)審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額、扣除項目金額、預(yù)繳土地增值稅額、多用途房地產(chǎn)開發(fā)項目面積劃分情況及其他需要審核的項目。
第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，實行土地增值稅預(yù)征管理，預(yù)征率為1%，其計算公式為：
應(yīng)預(yù)征的稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×預(yù)征率。
已預(yù)征的稅款少于應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)的稅款。預(yù)征稅款超過應(yīng)繳稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其它納稅項目應(yīng)繳納的稅。
第四十四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預(yù)收款、定（訂）金和其他經(jīng)濟(jì)利益。包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第四十五條納稅人“以房抵債”、“以房抵息”、“以房換房”，且發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視為取得“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”繳納土地增值稅。納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)贈與他人的，應(yīng)比照上述規(guī)定執(zhí)行。
第四十六條土地增值稅的計算扣除項目，具體為：
一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配置設(shè)施實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)費用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進(jìn)行扣除的，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)扣除：
（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除；但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五計算扣除。
（二）財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十計算扣除。
四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民教府批準(zhǔn)征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除。
五、根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計百分之二十的扣除。
第四十七條土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。
第四十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列業(yè)務(wù)，按照規(guī)定扣除：
一、納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)贈與他人視同“實現(xiàn)銷售”的，其開發(fā)該房地產(chǎn)的成本、費用，可在征收土地增值稅時作為扣降項目計算扣除。
二、地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除，如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，在計算土地增值稅扣除項目金額時不得扣除。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)傢椖拷痤~；凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓土地建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分?jǐn)偲湎鄳?yīng)扣除項目金額。
四、納稅人拆遷安置超面積返還期應(yīng)取得的收入，或者拆遷安置中對外銷售部分取得的收入，可作為該房地產(chǎn)扣除項目的沖減因素。
第四十九條有下列情況之一的，納稅人應(yīng)對未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目申請土地增值稅清算：
一、納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；
二、納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記。
納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請。
納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請。
第六章 其他稅種及附加
第五十條城市維護(hù)建設(shè)稅
一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)以實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅為計稅依據(jù)，計算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。
二、 城市維護(hù)建設(shè)稅實行地區(qū)差別比例稅率，納稅人所在地為城市市區(qū)、縣城和建制鎮(zhèn)、其他地區(qū)的稅率分別為7%、5%、1%。
三、 稅額計算
應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅稅額=繳納的三稅（增值稅、消費稅、營業(yè)稅）×適用稅率
四、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅的征收管理比照營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定辦理。
第五十一條車船使用稅
一、房地產(chǎn)企業(yè)按其擁有并且使用的車輛和船舶的種類、噸位和規(guī)定的稅額計算繳納車船使用稅或事船使用牌照稅。
二、 稅額計算
客車應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅車輛×適用稅額
貨車應(yīng)納稅額=載重凈噸位×60元
三、 車船使用稅按年計算、分期繳納，自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所在地地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。
第五十二條房產(chǎn)稅
一、房地產(chǎn)企業(yè)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)應(yīng)計算繳納房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。
二、對自用的房屋，按房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值作為計稅依據(jù)，稅率為12%；對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%；
三、房產(chǎn)稅按年計算、分期繳納。房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)征收。城市房地產(chǎn)稅比照辦理。
第五十三條印花稅
一、房地產(chǎn)企業(yè)書立、領(lǐng)受屬于征稅范圍內(nèi)所列憑證的，均應(yīng)繳納印花稅。
二、征稅范圍、稅率和計稅依據(jù)
1、購銷合同。按購銷金額的萬分之三計算繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與個人訂立的購房合同，暫免貼花。
2、加工承搜合同。按加工或承攬收入的萬分之五計算繳納。
3、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同。按收取費用的萬分之五計算繳納。
4、建筑安裝工程承包合同。按承包金額的萬分之三計算繳鈉。
5、財產(chǎn)租賃合同。按租賃金額的千分之一計算繳納。
6、貨物運(yùn)輸合同。按運(yùn)輸費用的萬分之五計算繳納。
7、倉儲保管合同。按倉儲保管費用的千分之一計算繳納。
8、借款合同。按借款金額的萬分之零點五計算繳納。
9、財產(chǎn)保險合同。按取得的保險費收入的千分之一計算繳納。
10、技術(shù)合同。按所載金額的萬分之三計算繳納。
11、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。以所載金額為計稅依據(jù)，稅率為萬分之五。
12、營業(yè)賬簿。記載資金的賬簿。以“實收資本”與“資本公積”的合計金額為計稅依據(jù)，稅率萬分之五；其他營業(yè)賬簿，按件貼花五元。
13、權(quán)利、許可證照。按件貼花五元。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收印花稅：
（一）、未按規(guī)定建立印花稅應(yīng)稅憑證登記簿，或未如實登記和完整保存應(yīng)稅憑證的；
（二）、拒不提供應(yīng)稅憑證戲不如實提供應(yīng)稅憑證致使計稅依據(jù)明顯偏低的；
（三）、采用按期匯總繳納辦法的，未按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限報進(jìn)匯總繳納印花稅情況報告，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期報告，逾期仍不報告的或者主管機(jī)關(guān)在檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人有未按規(guī)定匯總繳納印花稅情況的。
四、 應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時貼花。
第五十四條土地使用稅
一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用的土地，應(yīng)繳納土地使用稅。其建造商品房的用地，應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。
二、城鎮(zhèn)土地使用稅以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按當(dāng)?shù)匾?guī)定稅額標(biāo)準(zhǔn)計算繳納。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算、分期繳納。城鎮(zhèn)土地使用稅由土地所在地地稅機(jī)關(guān)征收。
第五十五條個人所得稅
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向個人支付的工資、薪金所得，利息、股息、紅利所得，勞務(wù)報酬所得，財產(chǎn)租賃所得，特許權(quán)使用費所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得、其他所得應(yīng)按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。
二、個人承包、承租經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的所得，應(yīng)按對企事業(yè)單位承包、承租經(jīng)營所得項目繳納個人所得稅。
三、獨資、合伙房地產(chǎn)企業(yè)比照“個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得”應(yīng)稅項目計算繳納個人所得稅。
四、個人所得稅的納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人每月繳納的稅款，應(yīng)當(dāng)在次月七日內(nèi)繳入國庫，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送申報表、代扣代繳稅款匯總表。
第五十六條教育費附加、地方教育附加
一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅時，應(yīng)按規(guī)定的比例計算繳納教育費附加、地方教育附加。
二、 附加金額的計算
應(yīng)納教育費附加額=繳納的三稅（增值稅、消費稅、營業(yè)稅）×3%。
應(yīng)納地方教育附加額=繳納的三稅(增值稅、消費稅、營業(yè)稅)×1%。
第七章 征收管理
第五十七條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不動產(chǎn)和建筑業(yè)營業(yè)稅實行項目管理制度,積積創(chuàng)造條件使用不動產(chǎn)、建筑營業(yè)稅軟件，對未按規(guī)定安裝和使用軟件的，由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)。
第五十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法設(shè)置帳簿，準(zhǔn)確進(jìn)行收入、成本、費用的核算，按照規(guī)定的申報期限、申報內(nèi)容，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務(wù)會計報表及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他有關(guān)證件、資料，并按規(guī)定繳納各項稅款。
跨縣（市、區(qū)）從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)向開發(fā)經(jīng)營地主營稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其外出經(jīng)營項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報企業(yè)所得稅的證明。
第五十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對其實行核定征收：
一、未按照規(guī)定辦理稅務(wù)登記，外出經(jīng)營未按規(guī)定向開發(fā)經(jīng)營地稅機(jī)關(guān)報驗登記的；
二、應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的；
三、雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的；
四、發(fā)生納稅義務(wù)，未按規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)主營稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的。
五、計稅依據(jù)偏低，又無正當(dāng)理由的。
第六十條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行開發(fā)項目開工、銷售、竣工登記備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送相關(guān)資料，對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他地方各稅分屬不同稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的，應(yīng)同時分別向各稅種的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)報送。
一、開工環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每一開發(fā)項目取得土地使用權(quán)10日內(nèi)，報送《國有土地使用權(quán)證》（《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》）、《土地出讓合同》、《土地轉(zhuǎn)讓合同》、土地平面圖和《取得土地使用權(quán)登記表》（附表3）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每一個開發(fā)項目取得開發(fā)許可10日內(nèi)，報送《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、施工平面圖、建筑工程發(fā)包合同、建筑工程監(jiān)理合同、拆遷補(bǔ)償合同、水、電、等協(xié)議、聯(lián)建及房屋分配協(xié)議和《新開發(fā)項目開工登記表》（附表4）。
各許可證、合同、平面圖和登記表內(nèi)容發(fā)生變更，應(yīng)在變更后10日內(nèi)，報送變更后的文本并填寫變更登記表。
二、開發(fā)預(yù)售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按年度、分開發(fā)項目，在企業(yè)所得稅年度納稅申報時，報送建設(shè)銷售情況（《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售明細(xì)表一》附表5）。在每一開發(fā)項目取得商品房預(yù)售許可后，報送預(yù)售許可證，預(yù)售商品分層平面圖、商品房預(yù)售方案，并分期報送《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售明細(xì)表二》（附表6）。
三、竣工環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在每一開發(fā)項目竣工驗收或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付使用后，報送工程竣工報告和《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售明細(xì)表二》。
上述證件、合同、協(xié)議、圖紙應(yīng)同時提供原件和復(fù)印件，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核對后，原件退回，復(fù)印件留存。
第六十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置《開發(fā)產(chǎn)品備查簿》（附表）詳細(xì)登記開發(fā)產(chǎn)品的房號、面積、成本、去向等資料。
第六十二條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臺帳，根據(jù)企業(yè)報送的《取得土地使用稅登記表》、《新開發(fā)項目開工登記表》《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售明細(xì)表》以及有關(guān)資料，詳細(xì)記錄各開發(fā)項目的建設(shè)信息、成本費用、銷售收入和各項稅款繳納等，具體應(yīng)包括以下基本指標(biāo)。
房源登記情況，包括（1）開發(fā)項目名稱；（2）項目坐落地址；（3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價款；（4）支付的土地補(bǔ)償費、公共設(shè)施配套費各項費用；（5）開發(fā)項目總建筑面積；（6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自建筑面積；（7）項目施工建設(shè)總承包企業(yè)名稱；（8）建筑工程預(yù)（決）算金額；（9）項目可供銷售面積；（10）已銷售（含預(yù)售）房屋（土地）面積；（11）最低房屋銷售價格；（12）采取何種銷售方式；（13）已售出房屋收取總價款等。
稅款繳納情況，包括：（1）納稅人識別碼；（2）稅款征收方式；（3）繳納稅款種類和各稅種的申報期；（4）各稅繳納情況及其所屬期；（5）緩繳、欠繳稅款情況；（6）稅收罰款和滯納金繳納等。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)管理的需要，自行設(shè)計臺帳格式，增加相關(guān)信息。
第六十三條為避免稅收流失和重復(fù)征稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地和開發(fā)經(jīng)營所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)聯(lián)系和溝通。開發(fā)經(jīng)營所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時將納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、轉(zhuǎn)讓和納稅等情況按月傳遞給機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第六十四條各級地稅部門要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)特點，加強(qiáng)與相關(guān)部門的信息交流，采集涉稅信息，實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的部門聯(lián)合控管。
與工商管理部門合作，對房地產(chǎn)漏征漏管戶進(jìn)行清理，嚴(yán)格按照規(guī)定在企業(yè)提供注銷稅務(wù)登記證明后，辦理工商登記注銷手續(xù)，按月向工商部門采集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開業(yè)、變更、注銷、吊銷登記分戶信息。
與發(fā)改部門合作，房地產(chǎn)企業(yè)辦理立項手續(xù)時，要提供稅務(wù)登記證明。按月向計劃部門采集開發(fā)項目批準(zhǔn)文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目、投資概算、建設(shè)地址、項目備案號等立項批復(fù)信息。
與規(guī)劃部門合作，按月采集開發(fā)項目名稱性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。
與建設(shè)部門合作，承攬、中標(biāo)施工企業(yè)辦理施工許可證時，必須提供工程項目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)的稅務(wù)管理證明。按月向建設(shè)部門采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。
與土地部門合作，在單位和個人辦理土地過戶手續(xù)時，要提供《專用發(fā)票》。按月向土地部門采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位量、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等。
與房產(chǎn)管理部門合作，在單位和個人辦理房產(chǎn)過戶待續(xù)時，必須提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。按月向房產(chǎn)管理部門采集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的精況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補(bǔ)償款等開發(fā)成本情況。
第八章 納稅評估
第六十五條各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極開展對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅評估，通過對納稅情況的真實性、準(zhǔn)確性、合法性的綜合評定，建立房地產(chǎn)行業(yè)收入和成本監(jiān)控體系，實現(xiàn)整體、實時控管，及時發(fā)現(xiàn)、糾正和處理納稅行為中的錯誤，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的真實申報和稅收征管質(zhì)量的提高。
第六十六條房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)評估對象可以采取規(guī)模選擇法、隨機(jī)選擇法、納稅異常選擇法等合理的方法確定。有條件的地區(qū)應(yīng)按依托計算機(jī)等先進(jìn)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，開展行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率、成本利潤率、銷售收入利潤率、營業(yè)稅負(fù)擔(dān)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，探索建立指標(biāo)警戒體系，將低于警戒值的納稅人作為評估對象，實現(xiàn)對指標(biāo)異常納稅人的及時控管。
第六十七條房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)納稅評估的主要內(nèi)容是對納稅申報資料、稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的征管資料以及通過綜合治稅獲取信息的審核和分析，重點對以下方面進(jìn)行審查核實。
一、全面核實納稅人實際參與開發(fā)的項目數(shù)量，各項目的開發(fā)地點，重點核對基本情況資料，與該項目的“竣工驗收證明書”、“土地規(guī)則許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗收時間”等資料進(jìn)行核對，對影響主營業(yè)務(wù)的有關(guān)問題進(jìn)行審核。
二、從核實納稅人開發(fā)項目的開發(fā)面積入手，與開發(fā)項目的建筑規(guī)則許可證、規(guī)則用地許可證、竣工驗收報告、施工圖紙設(shè)施文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議等資料進(jìn)行核對，核實開發(fā)項目的開發(fā)面積情況。
三、核實納稅人確定的開發(fā)項目的可售商品房面積，從數(shù)量一審核判定納稅人是否存在隱匿商品房未轉(zhuǎn)收入或少轉(zhuǎn)收入情況。通過抽查開發(fā)項目的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)項目座落地點等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房的真實性，核實開發(fā)項目可售商品房面積的真實數(shù)量。
四、通過驗證審核開發(fā)項目已售商品房面積的真實程度，核實開發(fā)項目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。
五、核實開發(fā)項目的銷售單價與同期市場價格相比是否異常。
六、審核商品房銷售收入是否按照規(guī)定和結(jié)算方式予以確認(rèn)，有無延遲確認(rèn)或少確認(rèn)收入的情況。
七、在核實開發(fā)項目應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入的已售商品房面積，商品房銷售單價，商品房銷售收入確認(rèn)方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)核實的開發(fā)項目平均售房單價與已售商品房面積，計算開發(fā)項目應(yīng)轉(zhuǎn)收入數(shù)據(jù)并與實際已轉(zhuǎn)收入數(shù)據(jù)進(jìn)行比較；確認(rèn)收入的準(zhǔn)確性，計算分析其差異。
八、按各成本項目進(jìn)行審核，對于同時進(jìn)行多個項目開發(fā)的，審核其是否正確其是否正確區(qū)分各成本核算對象和界限。對一次性發(fā)生屬于多個成本核算對象的開發(fā)費用，或分批開發(fā)的項目，應(yīng)重點審核其一次性支付的應(yīng)計入開發(fā)成本的各類費用，是否按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)合理的進(jìn)行分配。
九、核實開發(fā)項目單位成本是否準(zhǔn)確，落實已結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本的正確性。
十、納稅人同期銷售費用絕對差額較大則審核是否與銷售收入的增加存在合理的配比，進(jìn)而審查廣告費支出、業(yè)務(wù)宣傳費支出是否按比例扣除，兩者的劃分是否符合規(guī)定，有無大宗的銷售開支變相扣除等。
十一、在企業(yè)經(jīng)營不產(chǎn)生大的起伏的情況下，管理費用的發(fā)生額應(yīng)保持相對穩(wěn)定，如果納稅人同期管理費用絕對差額較大，則審核經(jīng)營規(guī)模及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否有大的調(diào)整。
十二、納稅人同期財務(wù)費用絕對差額較大，則審核同期的貸款利率的變化情況、財務(wù)報表借款的增減情況，進(jìn)而審核其資金使用、構(gòu)成的變化。
第六十八條各級地稅部門要定期對房地產(chǎn)業(yè)納稅評估情況進(jìn)行匯總分析，對發(fā)現(xiàn)的問題，督促納稅人、扣繳義務(wù)人及時糾正，并作為制定政策，加強(qiáng)征管、稽查的重要依據(jù)。
第九章 稅務(wù)檢查
第六十九條稅務(wù)機(jī)關(guān)依法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須接受稅務(wù)機(jī)關(guān)必須接受稅務(wù)機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的稅務(wù)檢查，如實反映情況，提供有關(guān)資料，不得拒絕、隱瞞。
第七十條各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的日常檢查和專項檢查，根據(jù)行業(yè)特點，采用交叉稽查、實地核查、信息比對相結(jié)合等形式，全面審核相關(guān)涉稅資料，提高檢查成效，堵塞稅收征管漏洞。對重大案件要適時通過媒體或媒介予以曝光，加強(qiáng)社會輿論對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督，創(chuàng)造依法納稅的社會氛圍。
對跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，機(jī)構(gòu)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)主動與經(jīng)營開發(fā)地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)聯(lián)系，做好外出開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收檢查。開發(fā)經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極配合所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，避免稅款的流失。
第七十一條各級稅務(wù)部門要建立內(nèi)部信息定期交換制度，檢查情況要定期向稅收管理等部門反映。要加大對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的考核力度，對檢查中存在和發(fā)現(xiàn)的問題，要分清責(zé)任，確屬征管責(zé)任區(qū)管理偏松，不負(fù)責(zé)任，玩忽職守造成的，要依照行政執(zhí)法過錯追究責(zé)任制的規(guī)定，追究有關(guān)人員的責(zé)任，切實提高房地產(chǎn)稅收管理水平。
第十章 法律責(zé)任
第七十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定期限辦理稅務(wù)登記、納稅申報和報送相關(guān)納稅資料的、稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，根據(jù)征管法的規(guī)定予以處罰。
第七十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定設(shè)置、保管帳簿或者保管記帳憑證和有關(guān)資料，未按照規(guī)定將財務(wù)、會計制度或者財務(wù)、會計處理辦法和會計核算軟件報送稅務(wù)機(jī)關(guān)備查的，稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，根據(jù)征管法的規(guī)定予以處罰。
第七十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃避、拒絕或者以其他方式阻撓稅務(wù)檢查的；由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，并可依據(jù)征管法的有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第七十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有稅收違法行為，拒不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以收繳其發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)或者停止向其發(fā)售發(fā)票和稅務(wù)收據(jù)。
第七十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有發(fā)票違法行為的，依照發(fā)票管理辦法的有關(guān)規(guī)定處理。
第七十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，移送有關(guān)部門依法追究刑事責(zé)任。
第七十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠繳應(yīng)納稅款，采取轉(zhuǎn)移或者隱匿財產(chǎn)的手段，妨礙稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳欠繳稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳欠繳的稅款、滯納金，并處欠繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成的犯罪的，移送有關(guān)部門依法追究刑事責(zé)任。
第七十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其拒繳的稅款、滯納金外，移送有關(guān)部門依法追究刑事責(zé)任。
第八十條納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅上發(fā)生爭議時，必須先依照稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅決定繳納或解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保，然后可以依法申請行政復(fù)議或向人民法院起訴。
第十一章 附則
第八十一條本辦法未盡事宜，按相關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第八十二條本辦法由遵義市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
第八十三條本辦法自2007年 元月1日起執(zhí)行。
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