Tax100 稅百
標(biāo)題: 海南省地方稅務(wù)局 瓊地稅函[2015]917號 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知 [打印本頁]
作者: 海南政策君 時(shí)間: 2020-7-29 12:20
標(biāo)題: 海南省地方稅務(wù)局 瓊地稅函[2015]917號 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知
海南省地方稅務(wù)局
海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知
瓊地稅函[2015]917號
海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知
瓊地稅函[2015]917號
全文有效
2015年10月14日
各市、縣、區(qū)地方稅務(wù)局，各直屬稽查局，省局各部門：
為規(guī)范土地增值稅清算審核，省局根據(jù)現(xiàn)有稅收政策規(guī)定，在搜集整理近年來各地遇到的各類土地增值稅政策問題的基礎(chǔ)上，印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答，請遵照執(zhí)行。
一、如何認(rèn)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低？
納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格30%且無正當(dāng)理由的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第四十九號)及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)稅字[1995]6號)的規(guī)定核定其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
符合下列條件之一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：
(一)人民法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
(二)以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格；
(三)政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；
(四)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入和成本如何確認(rèn)？
(一)收入確認(rèn)的問題
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人通過簽訂銷售合同出售或者附贈等方式約定，將車位、車庫的權(quán)屬轉(zhuǎn)移給購房人的，取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入。
2.對售房附贈車庫、車位的，若合同中未分別計(jì)算房屋和車庫、車位的銷售價(jià)格，不再單獨(dú)將車庫、車位分割出來單獨(dú)計(jì)價(jià)；若合同中分別計(jì)算房屋和車庫、車位的銷售價(jià)格，則車庫、車位的價(jià)格作為非普通住宅收入。
(二)成本確認(rèn)的問題
無論車庫、車位是否擁有產(chǎn)權(quán)證，只要簽訂了銷售合同或協(xié)議并取得了收入，則銷售收入一并計(jì)入土地增值稅的計(jì)稅收入，車庫的面積計(jì)入可售建筑面積，車庫、車位相應(yīng)的開發(fā)成本準(zhǔn)予扣除。
三、土地招投標(biāo)傭金、房屋測繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)列房地產(chǎn)開發(fā)成本還是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？
“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除。
在工程建設(shè)過程中發(fā)生的房屋測繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，屬于期間費(fèi)用，在土地增值稅清算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的裝修費(fèi)能否計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本？
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的裝修費(fèi)同時(shí)符合下列情況的，應(yīng)一律作為銷售收入，并按規(guī)定扣除相應(yīng)的裝修成本。
1.銷售合同的房價(jià)中明確包含了裝修費(fèi)的；
2.銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票中包含了裝修費(fèi)的。
五、如何界定公共配套設(shè)施是否屬于全體業(yè)主所有？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第三款第一項(xiàng)規(guī)定，公共配套設(shè)施“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除”，其中 “建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：
(一)政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；
(二)經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；
(三)商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。
六、如何界定開發(fā)間接費(fèi)用？
房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]6號)第七條第二款第七項(xiàng)的規(guī)定界定，“關(guān)于直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”可按如下標(biāo)準(zhǔn)把握：
“直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”是指施工現(xiàn)場為組織、管理開發(fā)產(chǎn)品而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，對不屬于為施工現(xiàn)場服務(wù)的部門，如行政管理部門、財(cái)務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的費(fèi)用不得列入。差旅費(fèi)、會議費(fèi)等費(fèi)用也不得列入。
七、如何確認(rèn)土地增值稅清算條件中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否已竣工驗(yàn)收？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條第二款第一項(xiàng)“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”中的“已竣工驗(yàn)收”，是指其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的情形：
(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；
(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；
(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
八、如何確認(rèn)審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外)為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項(xiàng)支出與建造本清算項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的(含項(xiàng)目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的)支出，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。
九、納稅人銷售商品房時(shí)，連同家具一起銷售，家具成本如何計(jì)算扣除？
凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，如房屋銷售中外購的家具、家電支出，若在銷售合同中一并計(jì)入銷售收入，能夠提供購進(jìn)發(fā)票的，準(zhǔn)予作為“新建房及配套設(shè)施的成本”予以扣除，但不作為計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算基數(shù)。
十、如何把握《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條第(一)項(xiàng)“在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除”，其中的“合法憑據(jù)”的規(guī)定？
本條規(guī)定是對《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第一款規(guī)定的進(jìn)一步明確，在土地增值稅清算中，各項(xiàng)成本、費(fèi)用要同時(shí)符合真實(shí)性、合法性才能允許扣除，即實(shí)際發(fā)生和取得合法憑據(jù)。
(一)“實(shí)際發(fā)生”是指納稅人真實(shí)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，依據(jù)相關(guān)合同、協(xié)議實(shí)際支付款項(xiàng)并取得收付款憑證，在核算成本、費(fèi)用時(shí)，遵循了權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、相關(guān)性、確定性、合理性等原則。收付款憑證包括銀行和現(xiàn)金付款憑證，若提供的是現(xiàn)金付款憑證，則須提供銀行取款單(標(biāo)注用途)，否則不認(rèn)定為真實(shí)發(fā)生。
(二)“合法憑證”是指印制、領(lǐng)購、開具(填制內(nèi)容、方式)符合有關(guān)稅收和會計(jì)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的會計(jì)憑證(包括原始憑證和記賬憑證)。其中，合法的原始憑證包括套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票以及經(jīng)省級稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票和財(cái)政部門管理的行政性收費(fèi)收據(jù)以及經(jīng)財(cái)政部門、稅務(wù)部門認(rèn)可的其他憑證。
1.支付給我國境內(nèi)的單位或個(gè)人，且上述單位或個(gè)人生產(chǎn)銷售的產(chǎn)品或提供的勞務(wù)發(fā)生在一般生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域中屬于營業(yè)稅或增值稅等稅收征稅范圍的，開具的發(fā)票為唯一合法有效憑證。如，對于經(jīng)過法院拍賣而取得的房產(chǎn)，也應(yīng)該由出賣人依法開具發(fā)票作為稅收的合法憑證。
2.對不屬于正常生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域而支付給我國境內(nèi)的行政事業(yè)單位的，且上述單位收取的屬于國家或省級財(cái)稅部門列入不征稅名單的行政事業(yè)性收費(fèi)(基金)，以其所開具的財(cái)政收據(jù)為合法有效憑證。如，規(guī)劃部門收取的市政設(shè)施配套費(fèi)開具的行政事業(yè)性收據(jù)則為合法憑證。
3.對支付給我國境外的單位或個(gè)人的購貨款，以上述單位或個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證；對支付給我國境外的單位或個(gè)人的非購貨款，以納稅人所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的售付匯憑證為合法有效憑證。單位和個(gè)人從中國境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時(shí)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊會計(jì)師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為合法的記賬核算憑證。
4.經(jīng)國家稅務(wù)總局或省地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他合法有效憑證。如，根據(jù)納稅人發(fā)生的財(cái)產(chǎn)非常損失或評估損失時(shí)，應(yīng)由相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后出具的稅收證明作為合法的憑證。
5.其他符合相關(guān)稅收政策的會計(jì)憑證。如企業(yè)支付給工人發(fā)生的支出時(shí)，根據(jù)工人的工資發(fā)放表(收款人簽字確認(rèn)或銀行支付證明)結(jié)合勞動(dòng)合同進(jìn)行確認(rèn)。
6.發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)管理范圍，實(shí)在無法取得正式發(fā)票(行政事業(yè)收據(jù))的客觀條件下，結(jié)合實(shí)際情況，以合同(協(xié)議)、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為企業(yè)入賬憑證，如：支付給個(gè)人的青苗補(bǔ)償費(fèi)，結(jié)合相關(guān)證明材料，收款人的收款收據(jù)即可確認(rèn)為合法憑證。
十一、如何確認(rèn)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額？
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額分別按清算時(shí)的普通住宅、非普通住宅單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
(普通住宅或非普通住宅)單位建筑面積成本費(fèi)用=(普通住宅或非普通住宅)清算時(shí)的扣除項(xiàng)目金額÷(普通住宅或非普通住宅)清算的已售建筑面積
其中，上述計(jì)算中的扣除項(xiàng)目金額不包括清算時(shí)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。本次與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅及附加準(zhǔn)予在清算后再轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目中進(jìn)行扣除。
十二、如何確認(rèn)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的銷售收入？
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，其銷售收入的確認(rèn)應(yīng)遵循以下原則：
(一)采取一次性全額收款或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于實(shí)際收訖首筆價(jià)款或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按照合同約定的總價(jià)款確定銷售收入。
(二)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于銷售合同或協(xié)議約定收取首付款之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按合同約定的總價(jià)款確定銷售收入。
(三)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按合同約定的總價(jià)款確定銷售收入。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格和買斷價(jià)格孰高原則確定銷售收入。
3.采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，并按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格和保底價(jià)孰高原則確認(rèn)銷售收入。
十三、對土地增值稅清算過程中因調(diào)整銷售收入涉及補(bǔ)繳營業(yè)稅及附加的，在企業(yè)未補(bǔ)繳的情況下，清算時(shí)是否允許扣除應(yīng)繳未繳營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)？
土地增值稅清算過程中因調(diào)整銷售收入涉及補(bǔ)繳營業(yè)稅及附加的，應(yīng)將其列入扣除項(xiàng)目金額的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除。
十四、一個(gè)項(xiàng)目中既有裝修房屋，又有毛坯房，該如何分配裝修成本？
對于同一項(xiàng)目中同時(shí)開發(fā)普通住房和非普通住房，且商品房中既有裝修房，又有毛坯房的，裝修成本按建筑面積分?jǐn)偡ㄔ谄胀ㄗ》亢头瞧胀ㄗ》恐g進(jìn)行分配。
十五、建筑安裝成本等房地產(chǎn)開發(fā)成本偏高如何處理？
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，可采取以下任何一種方式處理：
(一)稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以扣除；
(二)稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)(中心)、造價(jià)師事務(wù)所或其他具有資質(zhì)的第三方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒證，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的建安成本可予以扣除。
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