|
<![CDATA[<menuitem id="4a6hp"></menuitem>]]> |
|
|
|
|
|
|
|
|
<![CDATA[<tt id="4a6hp"></tt>]]> |
|
|
| Tax100 稅百
標題: 湖南省婁底市地方稅務(wù)局 湖南省婁底市地方稅務(wù)局公告2016年第1號 婁底市地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范土地增值稅管理的公告 [打印本頁]
作者: 湖南政策君 時間: 2020-7-9 11:01
標題: 湖南省婁底市地方稅務(wù)局 湖南省婁底市地方稅務(wù)局公告2016年第1號 婁底市地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范土地增值稅管理的公告
湖南省婁底市地方稅務(wù)局
婁底市地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范土地增值稅管理的公告
湖南省婁底市地方稅務(wù)局公告2016年第1號
婁底市地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范土地增值稅管理的公告
湖南省婁底市地方稅務(wù)局公告2016年第1號
全文有效
2016年6月20日
切實加強和規(guī)范全市土地增值稅的征收管理，推進土地增值稅管理規(guī)范化、精細化，著力防范稅收執(zhí)法風(fēng)險，防止地方稅收流失，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其它相關(guān)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件，結(jié)合婁底實際，現(xiàn)將加強和規(guī)范全市土地增值稅征收管理工作的有關(guān)規(guī)定明確如下：
一、切實加強對土地增值稅項目管理
1、主管地稅機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，運用信息化手段，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、工程招投標、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。
2、納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后十日內(nèi)，到主管地稅機關(guān)辦理項目登記，同時報送《土地增值稅項目登記表》及主管地稅機關(guān)要求報送的其他資料；已開始銷售但尚未辦理清算申報的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)于本通知施行后在主管地稅機關(guān)規(guī)定時限內(nèi)補報《土地增值稅項目登記表》。
3、各級地稅機關(guān)要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅管理。
4、對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管地稅機關(guān)應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。
二、切實加強對土地增值稅的預(yù)征管理
5、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按照湖南省地方稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。
6、納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管地稅機關(guān)登記或備案。
7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預(yù)收款、定（訂）金、違約金和其他經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
8、因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不預(yù)征土地增值稅。
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。
11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售協(xié)議并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)預(yù)征土地增值稅。
三、切實加強對土地增值稅清算受理管理
12、土地增值稅的清算申報主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管地稅機關(guān)負責(zé)土地增值稅清算申報的受理和審核。
13、對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
14、對于符合應(yīng)清算條件的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理清算申報。
15、對符合以下條件之一的，主管地稅機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
16、對于符合可清算條件的項目，由主管地稅機關(guān)確定是否進行清算。對于確定需要進行清算的項目，由主管地稅機關(guān)下達《稅務(wù)事項通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算申報，并按規(guī)定提供清算資料；對于確定暫不清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。
17、納稅人辦理土地增值稅清算申報時應(yīng)提供的清算資料：
（一）土地增值稅清算申報表及其附表（見附件），其中附表的選用由各市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行確定；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明。主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本費用分攤方式等基本情況和主管地稅機關(guān)需要了解的其它情況；
（三）國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、初始產(chǎn)權(quán)登記證、測繪報告、竣工驗收備案表；
（四）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；
（五）拆遷（回遷）合同、簽收花名冊或簽收憑證；
（六）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算通知單；
（七）項目規(guī)劃、設(shè)計、勘察、工程招投標、工程施工、材料采購等相關(guān)有效憑證；
（八）竣工驗收報告、工程竣工決算報告、甲供材料設(shè)備購領(lǐng)存明細表；
（九）商品房銷售臺賬、銷售合同等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；
（十）開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關(guān)證明資料；
（十一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證。對于同一張完稅憑證屬于多個開發(fā)項目繳納稅金的，應(yīng)在完稅憑證上注明清算項目繳納的稅金金額；
（十二）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
（十三）主管地稅機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
18、主管地稅機關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在15日內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管地稅機關(guān)已受理的清算申報申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。主管地稅機關(guān)在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)向納稅人下達《稅務(wù)事項通知書》予以書面告知。
四、切實加強對土地增值稅的清算審核管理
19、清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、合法性進行審核。應(yīng)重點實地核查項目的樓棟、道路、綠化等工程量，確定學(xué)校、體育場館、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。
20、房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批的項目為單位進行清算，原則上以發(fā)展和改革部門下發(fā)的《立項批復(fù)書》、規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等為依據(jù)確認清算項目。分期開發(fā)的，以分期項目為單位清算。
21、土地增值稅扣除項目金額的確認：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。
2.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費，計入開發(fā)成本。
1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。
（1）拆遷補償費。拆遷補償費必須是真實發(fā)生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應(yīng)一一對應(yīng)。
（2）拆遷安置費用的計算。
①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照規(guī)定確認收入，同時計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值由主管地稅機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值或按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價格確定計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
2.前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出。
3.建筑安裝工程費。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
（1）發(fā)生的費用應(yīng)與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不能重復(fù)計算扣除。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
4.基礎(chǔ)設(shè)施費：是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5.公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。
（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費用也不得扣除。
6.開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地稅機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。各縣市區(qū)地方稅務(wù)局應(yīng)定期獲取當(dāng)?shù)亟ò苍靸r定額相關(guān)資料，合理制定上述成本核定標準。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其它房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。
2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其它借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條1、2項所述兩種辦法。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
（五）財政部規(guī)定的其它扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除。
22、審核扣除項目是否符合下列要求：
（一）在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。除另有規(guī)定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
合法有效憑證是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以相關(guān)部門開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明；
4.其它合法有效憑證。
（二）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（三）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的分攤比例，可按實際轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積的比例計算，或按已售建筑面積占可售建筑面積的比例計算，也可按地稅機關(guān)確認的其它方式計算。
（四）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。
（五）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關(guān)成本、費用。
23、地稅機關(guān)在開展土地增值稅清算審核工作中，可以按規(guī)定探索購買勞務(wù)的方式，協(xié)助解決工程造價等專業(yè)技術(shù)問題。為確保清算審核工作更加專業(yè)、高效，各主管地稅機關(guān)可設(shè)立集中清算審核工作組，由專人（組）對清算項目實施分類、切塊式的審核模式。即將一個清算項目分為項目概況、收入、成本、費用四大類分別進行審核。每一類別均由相對固定人員（小組）按照規(guī)定的標準進行審核，并負責(zé)相應(yīng)數(shù)據(jù)、文書、政策的合成和歸集。
五、切實加強對土地增值稅清算結(jié)果管理
24、土地增值稅清算審核結(jié)束，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)出具《稅務(wù)事項通知書》，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。納稅人未按照主管地稅機關(guān)規(guī)定的期限補繳土地增值稅的，應(yīng)按日加收滯納金。
25、納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
核定征收土地增值稅的，納稅人應(yīng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和核定征收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：
應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×核定征收率
26、符合上述核定征收條件的，應(yīng)嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求以及湖南省地方稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定，從嚴、從高確定核定征收率。稅務(wù)人員應(yīng)對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管地稅機關(guān)集體審議并報上一級地稅機關(guān)備案后，通知納稅人補繳稅款或辦理退稅。
六、切實加強對土地增值稅的風(fēng)險管理
27、土地增值稅風(fēng)險主要包括預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險和成本費用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險。
28、預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險識別，應(yīng)重點關(guān)注銷售單價是否真實、已售建筑面積是否足額申報、是否按規(guī)定進行預(yù)征申報等。
29、銷售單價風(fēng)險識別，應(yīng)對申報的銷售單價，通過市場調(diào)查、典型案例分析、發(fā)票和預(yù)收款收據(jù)開具信息，獲取相同或近似銷售日期和地理區(qū)位的房地產(chǎn)銷售單價均值，進行比對。
30、預(yù)收款申報風(fēng)險識別，應(yīng)對申報的預(yù)收款收入，與商品房預(yù)售合同備案信息進行比對；與流轉(zhuǎn)稅銷售不動產(chǎn)稅目稅基比對。
31、銷售進度風(fēng)險識別，獲取發(fā)票開具信息標明的建筑面積，計算其占全部房源信息建筑面積的比例，與85%進行比對。
32、通過主動采集房地產(chǎn)開發(fā)項目的第三方信息和定期實施實地巡查，完成下列開發(fā)產(chǎn)品對外投資和視同銷售的風(fēng)險分析和識別：
（一）以開發(fā)產(chǎn)品作價對外投資
將契稅申報繳納信息和國土、房管部門權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，分別與納稅人申報的已售房源信息進行比對。
（二）視同銷售
通過實地核查，調(diào)查是否存在視同銷售的交易事項，是否按規(guī)定計價。
（三）以房抵債
獲取項目開發(fā)產(chǎn)品的法院拍賣和執(zhí)行信息，與納稅人申報的已售房源信息進行比對，識別以房換地、以房抵工程款或材料款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息等風(fēng)險。
33、成本費用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險識別，應(yīng)重點關(guān)注扣除票據(jù)是否合法、工程量是否真實和單位工程成本是否處于合理區(qū)間等。
主管地稅機關(guān)在進入清算申報審核環(huán)節(jié)后，應(yīng)首先對扣除票據(jù)進行風(fēng)險識別。
（一）大額票據(jù)風(fēng)險識別
設(shè)定較大金額票據(jù)票載金額上限，超出上限時進行風(fēng)險提示。
（二）違規(guī)發(fā)票風(fēng)險識別
對納稅人申報的發(fā)票數(shù)據(jù)，與發(fā)票換版記錄、發(fā)票字軌號碼、批印年代比對，凡發(fā)現(xiàn)發(fā)票字軌號碼缺失，以及與發(fā)票填開時間邏輯關(guān)系不一致的，及時進行風(fēng)險提示。
34、主管地稅機關(guān)應(yīng)運用源頭監(jiān)控環(huán)節(jié)獲取的工程結(jié)算等基礎(chǔ)資料，以及從建筑工程主管部門獲取造價指標，提取納稅人明細申報數(shù)據(jù)，重點圍繞下列內(nèi)容進行風(fēng)險識別：
（一）決算金額與預(yù)算金額、合同造價比對
提取開發(fā)項目建筑工程造價和工程總承包合同標明的造價，分別與納稅人申報的相應(yīng)建筑工程決算金額比對分析。
（二）土建工程平方米造價比對
申報的建筑工程單位成本，與開工年份建筑工程主管部門公布的相應(yīng)建設(shè)工程單位（平方米）造價進行比對分析。
（三）主要建筑材料用量比對
將鋼材、商砼、水泥等主要材料耗用數(shù)據(jù)，與當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)工程主要材料用量標準比對分析。
（四）關(guān)聯(lián)企業(yè)比對
將主要建筑材料供應(yīng)商、建筑總承包商的投資人等信息，與納稅人稅務(wù)登記信息比對分析。
35、土地成本風(fēng)險的比對識別。
（一）契稅申報信息比對
納稅人申報的土地成本金額、土地面積，與納稅人獲得土地時繳納契稅時申報的稅基和土地面積進行比對。
（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，與國土部門提供的土地出讓信息比對。
（三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，與轉(zhuǎn)讓方申報的營業(yè)稅和土地增值稅信息比對。
七、切實加強對土地增值稅清算鑒證的質(zhì)量管理
36、清算鑒證質(zhì)量管理，是指地稅機關(guān)對鑒證人接受委托，開展土地增值稅清算鑒證工作質(zhì)量的評價、監(jiān)督和管理。
37、土地增值稅清算鑒證是指鑒證人接受委托，通過執(zhí)行《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》規(guī)定的程序和方法，依照稅法和相關(guān)規(guī)定，對被鑒證人的土地增值稅清算申報事項進行審核、確認，評價和證明其清算申報的真實性、合法性，并出具鑒證報告的業(yè)務(wù)。
38、地稅機關(guān)將清算鑒證質(zhì)量評價情況提供給注冊稅務(wù)師管理機構(gòu)，作為稅務(wù)師事務(wù)所年檢的參考依據(jù)之一。
清算鑒證質(zhì)量評價結(jié)論做出后，縣級地稅機關(guān)應(yīng)及時將評價結(jié)果報市級地稅機關(guān)，并在市級地稅官方網(wǎng)站進行公開。
特此公告。
| 歡迎光臨 Tax100 稅百 (http://www.hjtg28.cn/) |
Powered by Discuz! X5.1 |